Проблемы в выборе объекта недвижимости и итоговая цена покупки

16.06.2011

Как и в каждой стране в Германии существуют свои обычаи поиска жилья и совершения сделки купли-продажи. Потенциальный покупатель должен тщательно исследовать недвижимость при покупке, что в первую очередь связано с возможными дальнейшими затратами на ее ремонт и благоустройство. Многие дешевые предложения могут в итоге оказаться убыточными, поскольку инвестиции в реконструкцию обходятся не дешево. Необходимо основательно изучить документы на объект с рассмотрением как выполненных в предыдущие годы работ, так и планируемых в ближайшее время. Хочется отметить, что затраты на ремонт крыши, фасада, близлежащих дорог и прочего в Германии должны осуществляться за счет собственника.

Стоит также обратить внимание на некоторые моменты, являющиеся не менее важными. Например, «Grosszügige Räume» в переводе «большая комната» на самом деле означает дороговизну отопления данного дома. Под фразой «Für Schnellentschlossene» (для быстрого принятия решений) подразумевается, что дом находится на рынке в течение длительного периода времени и, возможно, является невыгодным предложением.

В большинстве случаев недвижимость продается через посредников, стоимость услуг которых не регулируется законодательно, а достигается путем переговоров и обычно составляет 3 - 7 %. В некоторых случаях покупатель платит комиссию в полном объеме; в некоторых она делится между покупателем и продавцом; но есть и договоренности, при которых агенты получают комиссию исключительно от продавца.

Риэлтор имеет право выставить счет только тогда, когда он организовал взаимодействие между обеими сторонами сделки, предоставил покупателю полный адрес и имя продавца и договорился о цене купли-продажи. Целесообразно требовать копию договора между продавцом и агентством недвижимости для удостоверения, что все услуги были выполнены в полном объеме, так как покупатель обычно видит агента один или два раза.

В ситуации, когда покупатель получает предложение от одного агента, в то время как ему уже был показан тот же дом, но только другим посредником, необходимо немедленно сообщить об этом. В противном случае он может оплатить двойную комиссию.

Если Вы нашли удовлетворяющую вашим условиям недвижимость, для подсчета итоговой цены покупки Вам нужно к стоимости прибавить дополнительные расходы, которые могут достигать до 10%, такие как налог на передачу права собственности, услуги нотариуса, административные расходы, услуги переводчика.

Налог на передачу права собственности составляет 3,5% и оплачивается покупателем. Чем больше цена покупки, тем больше будет налог, что соблазняет покупателя идти на сделку с продавцом, в рамках которой в договоре купли-продажи будет указана заниженная стоимость недвижимости. Подобная практика является достаточно рискованной, поскольку карается законом и влечет за собой штрафные санкции.

Следующей статьей расходов является услуги нотариуса. В отличие от российской практики в немецкой все подобные сделки регистрируются исключительно нотариально; ни продавец, ни покупатель не имеют права оформить сделку самостоятельно. Это связано в первую очередь с предоставлением гарантий со стороны нотариуса, что сделка будет осуществлена в соответствии с законом. Стоимость данных услуг варьируется от 1,5% до 2% и включает подготовку договора купли-продажи, его подписание и внесение изменений в поземельную книгу.